Derecho Inmobiliario (Real Estate)
A nivel global, tiene raíces comunes que emergen de las tradiciones del Derecho Romano. Los sistemas francés, estadounidense y mexicano, aunque desarrollados bajo tradiciones jurídicas distintas (civil law y common law), comparten el mismo propósito esencial: garantizar la seguridad jurídica, proteger la inversión y facilitar las transacciones inmobiliarias.
El general la regulación occidental coincide en los sistemas:
- Buscan garantizar que las transacciones inmobiliarias se realicen de manera confiable, minimizando los riesgos.
- Establecen mecanismos como la publicidad registral (Francia y México) o el seguro de títulos (Estados Unidos), que buscan asegurar que el comprador obtenga el bien sin problemas legales posteriores.
- En los tres sistemas, la formalización es indispensable para otorgar validez, mediante escrituras notariales (Francia y México) o documentos legalmente estructurados como los deeds (Estados Unidos).
Cada sistema funciona distinto para resolver conflictos: 1.- Los sistemas francés y mexicano buscan prevenirlos mediante formalidades estrictas y registros centralizados. 2.- El sistema estadounidense, en cambio, acepta la posibilidad de conflictos, pero ofrece soluciones contractuales y judiciales más flexibles. Esta diversidad demuestra que el Derecho Inmobiliario, aunque influido por antecedentes históricos comunes, se adapta a las realidades culturales y económicas de cada país, logrando un balance entre tradición, flexibilidad y seguridad jurídica.
El sistema preventivo y el de seguros para resolver conflictos convergen teoiricamente en que el Derecho Inmobiliario es una ciencia jurídica universal necesaria para lograr que la propiedad inmobiliaria sea un activo confiable para las partes involucradas y para el desarrollo económico de cualquier sociedad.
Al ampliar en análisis encontramos que el Sistema Alemán y Suizo, el Sistema Australiano y el Sistema Francés convergen en la necesidad de un registro que dé publicidad a los derechos reales, exactitud del contenido registral y proteción de los derechos de terceros de buena fe. Todos reconocen que el registro es la base para legitimar actos jurídicos y prevenir conflictos (Cadena, 2016).
En México, el derecho registral ha evolucionado hacia un modelo más eficiente gracias a las tecnologías modernas y los procesos administrativos para proporcionar certeza, transparencia y publicidad en las transacciones inmobiliarias. En la práctica los notarios y las autoridades del Registro Público y de Comercio de la Ciudad de México cuentan con un marco regulatoria claro que les obliga a mantener un sistema registral en orden y confiable para los inversionistas.
Consejo: Identificar las particularidades prácticas en cada jurisdicción. Evitar aplicar prácticas comunes o estrategías locales de un país en otro. Considerar que cada regulación es diferente y puede distorcionar los resultados.
Nota: El presente es un análisis teórico general y conforme a las fuentes representa una opinión para efectos académicos. Se autoriza su publicación.
Fuentes:
Rechtikal, S. A. de C. V. (2012). Enciclopedia Jurídica OMEBA (Tomo VII, p. 319). México: Rechtikal. “Refiriéndonos a las cosas en general y dentro de ellas, específicamente los bienes, se han distinguido desde antiguo los muebles de los inmuebles (res mobili y res soli de los romanos), y cuando las normas de Derecho se refieren a estos últimos, podemos hablar de Derecho inmobiliario.”
Bryan A. Garner (Ed.). (2009). Black’s Law Dictionary (9th ed., p. 1396). West, A Thomson Reuters Business. Citando a J. Salmond, Jurisprudence 423–24 (Glanville L. Williams, Ed., 10th ed., 1947): “In its widest sense, property includes all a person’s legal rights, of whatever description. A man’s property is all that is in his en law.”
Soler Cadena, I. (2016). Análisis comparativo en derecho registral: Sistema francés o latino. En Temas selectos de Derecho (Vol. 3, pp. 368-387). Universidad de Xalapa.